قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1376 در (13) ماده تنظیم یافته است. بدین ترتیب، شاید اصلح باشد که قانون مذکور، به لحاظ مختصر بودن مواد آن، ماده به ماده مورد بررسی قرار گیرد.
ماده (1): 1- به موجب ماده(1) این قانون، قراردادهای اجاره ای که از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون (2/7/1376) منعقد، می شوند در شمول آن قرار می گیرند، حال آنکه ماده (11) قانون فوق می گوید، از تاریخ تصویب قانون (26/5/1376) قراردادهای اجاره، تابع قانون موصوف می باشند.تفاوت در تاریخ فوق، یک ماه و پنج روز است. با توجه به ماده(2) قانون مدنی که می گوید:«قوانین 15 روز پس از انتشار، در سراسر کشور لازم الاجرا است؛ مگر آنکه در خود قانون ترتیب خاصی برای موقع اجرا مقرر شده باشد». باید تاریخ 2/7/1376 را ملاک قرارداد، زیرا قانون مدنی در این خصوص یک قاعده عام و در ارتباط با نظم عمومی را بیان می کند.
2- خوشبختانه پراکندگی در قوانین موجر و مستأجر از میان رفته و با تصویب قانون ،1376 کلیه اماکن استیجاری - اعم از تجاری، مسکونی، دانشجویی و غیره-، تابع قانون ذکر شده می باشند. 3- قانون سال 1376 یک قانون غیره آمره است، زیرا اشاره بر آن دارد که برای رسیدگی به روابط موجر و مستأجر و اختلافات ناشی از آن، می توان به قانون مدنی و قانون 1376 و شرایط مقرر بین طرفین مراجعه کرد
توضیح حقوقی:
باختصار ذکر می گردد که قوانین مصوب مجلس؛ بنابرقاعده، غیرآمره هستند، مگر آنکه قانونی به طور صریح یا ضمنی خود را آمره اعلام کند، مانند ماده (30) قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که خود را آمره قلمداد کرده است. قانون آمره، بدان معناست که هرگونه توافق، به عنوان مثال میان موجر و مستأجر، چنانچه برخلاف مواد مندرج در یک قانون آمره باشد، از نظر دادگاه و مقامات اجرائی، باطل و بی اثر می باشد.
مثال: با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 (در رابطه با اماکن تجاری)؛ چنانچه موجر و مستأجر توافق کنند که مستأجر هنگام تخلیه ملک تجاری، حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت و موجر بخواهد به این توافق کتبی استناد کند؛ از نظر دادگاه، فاقد ارزش حقوقی بوده و بی اثر است. یا مستأجر در ملک تجاری تعهد کند، که در پایان مدت قرارداد اجاره، مکلف به تخلیه ملک تجاری می باشد و موجر بخواهد بدین توافق استناد کند، باطل و بی اثر است.
نکته دومی را که می خواهم توضیح دهم، مشعر بر آن است که هرگاه شک یا تردید کنیم که قانونی آمره یا غیره آمره می باشد، قانون غیر آمره است تا خلاف آن ثابت شود، زیرا در نظام حقوقی ما (در روابط حقوقی)، اصل حاکمیت اراده (آزادی اراده) یا شرایط مقرر میان طرفین است. به ماده (10) قانون مدنی در این خصوص مراجعه و استناد فرمایید. قانون آمره، دارای سه عنصر اساسی می باشد:کلیه قوانین مربوط به نظم عمومی public order و مربوط به اخلاق حسنه با عفت عمومی public decency و مربوط به سیاست عمومی دولت public policy of state آمره می باشند.
4- قراردادهای اجاره ای کتبی (اعم از رسمی یا عادی)، تابع قانون سال 1376 می باشند. در این قانون، ذکری از روابط استیجاری به صورت شفاهی به میان نیامده است (در قانون سال 1356 و قانون سال 1362 رابطه استیجاری به صورت شفاهی معتبر می باشد)؛لذا هرگونه تصرف بر حسب تراضی شفاهی طرفین و همچنین، هرگونه صلح منافع از طرف مصالح به متصالح به صورت شفاهی، به علت نقص در شرایط شکلی، عنوان رابطه استیجاری نداشته، و دادگاه نمی تواند به این گونه اختلافات رسیدگی کند و مشمول قانون سال 1376 نمی باشند؛ مانند واگذاری یک ویلای شمال در تابستان به مدت سه ماه به خانواده ای برای اقامت و استراحت. البته این گونه روابط و تصرفات با استناد به ماده (10) قانون مدنی، لازم الاجرا و قابل رسیدگی است ولی می توانند مشمول قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 باشند. در این خصوص، می توان به بند «3» از ماده (2) آیین نامه قانون سال 1376 مراجعه کرد.
5- به موجب ماده (1)، قرارداد های اجاره ای که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون منعقد می شوند، مشمول قانون سال 1376 می باشند؛ لذا قراردادهایی که قبل از تاریخ 2/7/1376 منعقد شده باشند و پس از تاریخ موصوف مجددا تمدید شوند، نمی توانند مشمول قانون فوق باشند ولی متأسفانه تبصره ماده(2) آیین نامه قانون سال ،76 ماده(1) قانون را نقض کرده و به امر قانونگذار پرداخته است (قوه مجریه یا هیأت دولت که مسؤول تهیه آیین نامه برای قوانین است، نمی تواند به امر قانون گذاری بپردازد. آیین نامه شکل اجرائی قانون را بیان می کند و توضیح می دهد). این تبصره با بند «1» ماده (2) آیین نامه نیز در تعارض است. تبصره ماده (2) آیین نامه قانون سال 76 می گوید: «رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدا از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون برای اجاره واگذار شده یا می شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرفهای قرارداد اجاره تمدید می گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود». این تبصره مورد اعتراض هیأت عمومی دیوان عدالت اداری قرار گرفته، آن را باطل اعلام کرده است: «به رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره هـ / 78/454 و 413 و ،230 مورخ 21/7/1379 مراجعه فرمایید». در این جا ضروری می دانم که به اصل (170) قانون اساسی اشاره کنم که می گوید:«قضات دادگاهها مکلفند از اجرای تصویب نامه ها و آیین نامه های دولتی که مخالف با قوانین و مقررات اسلامی یا خارج از حدود اختیارات قوه مجریه است، خودداری کنند و هرکس می تواند ابطال این گونه مقررات را از دیوان عدالت اداری تقاضا کند»
ماده (2): 1- برابر ماده دوم قانون سال ،1376 و در انطباق با ماده(468) قانون مدنی؛ قراردادهای اجاره بایستی مدت داشته باشند والا قرارداد اجاره باطل است. در این قانون، ذکر مدت - برخلاف قانون سال 1356 درباره اماکن تجاری- جنبه صوری نداشته و موجر در انقضای مدت می تواند تقاضای تخلیه عین مستأجره را نماید (ماده«3»قانون)، اعم از اینکه ملک مورد اجاره مسکونی باشد یا تجاری.
2- از نظر شرایط شکلی، ماده (2) قانون اعلام می دارد که دو نفر گواه باید ذیل قرارداد اجاره را به عنوان شهود امضا کنند. اولا- لزوم امضای دو نفر شاهد یا گواه در ذیل قرارداد، چندان روشن نیست. در هیچ یک از قوانین قبلی، چنین قیدی وجود نداشت. ثانیا - قرارداد اجاره- اعم از آنکه رسمی باشد یا عادی و دو نفر گواه ذیل آن را امضا کنند یا خیر-، باز هم می توان در دادگاه نسبت به آن، ادعای جعل، انکار یا تردید کرد. ثالثا- قانون سال ،1376 ضمانت اجرای عدم رعایت قید مذکور را روشن نکرده است، که در صورت فقدان امضای دو نفر گواه، قرارداد باطل است یا غیر نافذ یا صحیح؟ البته طبق بند «5» از ماده (2) آیین نامه قانون سال ،1376 در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظیم نشده باشد، مشمول مقررات قانون سال 1376 نمی باشد، ولی آیین مذکور اعلام نکرده است که چنین قانونی مشمول کدام قانون قرار می گیرد؟ رویه قضائی دادگاهها، راه حل مناسبی را در نظر گرفته است؛ بدین معنا که هرگاه در قرارداد اجاره شرایط شکلی برابر قانون رعایت نشده باشد؛ در اجاره اماکن مسکونی، برابر قانون سال 1362 و در اماکن تجاری، برابر قانون سال 1356 رسیدگی می شود.
ماده (3): 1- اساس بدعت گذاری در روابط موجر و مستأجر، در ماده (3) به چشم می خورد؛ یعنی تخلیه ظرف یک هفته پس از انقضای مدت اجاره، اعم از آنکه ملک تجاری باشد یا مسکونی. برخلاف قانون سال 1356 که انقضای مدت اجاره در قرارداد، موجبی برای تخلیه به حساب نمی آمد و همان طوری که قبلا اشاره گردید، ذکر مدت در قرارداد اجاره برای اماکن تجاری، طبق قانون سال،1356 صرفا جنبه صوری داشته و به لحاظ رعایت ماده (468) قانون مدنی صورت می گرفت. 2- قانون سال ،1376 تخلیه را فقط به لحاظ انقضای مدت، مد نظر قرار داده است. بدیهی است که در موارد دیگر تخلیه، همچنان که ماده(1) همین قانون پیشنهاد می کند، باید به قانون مدنی مراجعه کرد.
مانند تخلیه به علت تعدی و تفریط مستأجر (ماده 487 «ق. م»). و یا تخلیه به علت تغییر کاربری مورد اجاره(ماده490«ق.م»). و یا تخلیه به علت عدم تأدیه اجاره بها (مواد 490 و 469 «ق. م»). در این خصوص، می توان به بند «4» از ماده(2) آیین نامه قانون فوق در زمینه موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد، مراجعه و استناد کرد.این جانب معتقدم که آنچه در بالا ذکر شد، صرفا در مورد اماکن مسکونی صدق می کند. در مورد اماکن تجاری، چنانچه تخلیه به علت انقضای مدت نباشد، با اشکال زیاد و با تردید می توان به قانون سال 1356 مراجعه کرد؛ زیرا این تعارض پیش می آید که پس از صدور حکم تخلیه با استناد به قانون سال 1356 در اماکن تجاری، آیا باید به مستأجر سرقفلی پرداخت کرد یا خیر؟
این اشکال از این بابت است که در قانون سال ،1376 چنانچه مستأجر هنگام عقد اجاره، سرقفلی به موجر نداده باشد، هنگام تخلیه نمی تواند مطالبه سرقفلی کند و بر عکس، در قانون سال 1356- اعم از آنکه مستأجر در هنگام عقد اجاره به موجر سرقفلی داده یا نداده باشد- بنابرقاعده در هنگام تخلیه، از موجر سرقفلی می گیرد (مگر مواردی که مستأجر مقصر قلمداد شود). این جانب بدین شکل، پیشنهاد می کنم که رویه قضائی به شرح زیر، تدوین و اجرا گردد:«دادرس می تواند صدور حکم تخلیه در اماکن تجاری را به یکی از موارد و مواد قانون سال 1356 مستند کرده و با توجه به تاریخ انعقاد عقد اجاره که بعد از تاریخ 2/7/1376 می باشد، مسأله تأدیه یا عدم تأدیه را به تبصره«2» از ماده(6) قانون سال 1376 استناد دهد». 3- در ماده (3) قانون سال ،1376 برای تخلیه ارائه دادخواست لازم نیست و تقدیم درخواست، کافی است. بدیهی است که درخواست یا تقاضای تخلیه درمورد اسناد رسمی به دایره اجرای ثبت، و در مورد قرارداد عادی اجاره، به مقام قضائی صالح ارائه می گردد.
توضیح حقوقی:
توجه خواهیم داشت، در سایر موارد تقاضای تخلیه، باستثنای انقضای مدت قرارداد، الزامی برای رعایت قید «تخلیه ظرف یک هفته» وجود ندارد؛ چون حکم تخلیه از شمول قانون سال 1376 خارج شده است (به بند «4» از ماده(2) آیین نامه، قانون سال 1376 مراجعه فرمایید). دستور صدور تخلیه، ظرف یک هفته، پس از انقضای مدت و تقدیم تقاضای موجر، بنابرقاعده بایستی مسبوق به سابقه ای باشد. تعداد زیادی خانه، آپارتمان و یا املاک دیگری وجود دارند که مالکین آنها از بیم عدم تخلیه توسط مستأجر در انقضای مدت و بناچار مراجعه به دادگستری و درگیرشدن در تشریفات آیین دادرسی و صرف هزینه های ناخواسته؛ از اجاره دادن ملک خود، خودداری می کنند. ظاهرا قانونگذار برای ایجاد اطمینان در مالکین یا موجر (که در صورت انقضای مدت اجاره، می توانند ملک خود را ظرف یک هفته مجددا در اختیار خود داشته باشند) و رعایت اصل احترام به حق مالکیت (که بزرگترین و اساسی ترین حق عینی فرد در جامعه است) و رعایت قاعده تسلیط؛ ماده(3) را وضع کرده است و از این بابت، این امر را بدعتگذاری در روابط موجر و مستأجر تلقی می کنیم.
با توجه به نکات طرح شده، به نظر می رسدکه تخلیه ظرف یک هفته در سایر موارد، اساسا امکان پذیر نباشد. مثلا تخلیه به علت عدم تأدیه اجاره بها نیازمند رسیدگی است. یا تخلیه به علت تعدی و تفریط مستأجر نیز محتاج به رسیدگی و نظر کارشناس است.حال، آیا واقعا قانون گذار، این مسائل را مدنظر داشته و به همین دلیل، تخلیه ظرف یک هفته را فقط اختصاص به انقضای مدت داده است یا خیر، بحث دیگری است. 4- مقام قضائی صالح (رئیس حوزه قضائی یا دادگاه مرجوع الیه) بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی، دستور تخلیه را صادر خواهند کرد (به مواد 3 و 4 آیین نامه قانون سال 1376 مراجعه فرمایید). گرچه ماده (4) آیین نامه مذکور، فقط از رئیس حوزه قضائی نام برده است، ولی به نظر می رسد که در غیاب رئیس حوزه قضائی، معاون وی که در واقع، قائم مقام رئیس حوزه است، می تواند دستور تخلیه را صادر نماید. ماده (219) قانون مدنی، می گوید « عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الااتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود» در این ماده منظور از قائم مقام، وارث + موصی له + طلبکار + و منتقل الیه می باشد. بر افراد مذکور که عنوان «قائم مقام قانونی» دارند، می توان معاون رئیس اداره را نیز افزود. بدیهی است که قائم مقام قانونی با نمایندگان قانونی یا قضائی نظیر ولی + وصی + قیم + ناظر، امین، و یا نمایندگان قراردادی مانند وکلا تفاوت دارد.
ماده (4): 1- چنانچه موجر، مبلغی تحت عنوان ودیعه، یا تضمین، یا قرض الحسنه، و یا سند تعهدآور و مشابه آن، از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور می باشد. 2- چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره، و یا عدم پرداخت مال الاجاره ازناحیه مستأجر باشد و یا مستأجر بابت قبوض تلفن، آب، برق، گاز مصرفی مدیون باشد، موجر می تواند وجه یا سند مذکور را بابت هزینه های مذکور به دایره اجرای ثبت یا اجرای احکام مدنی تسلیم کند و جهت اثبات ادعای خود، دادخواست لازم را به دادگاه ذیصلاح تقدیم کند.آنچه از مفاد ماده(4) قانون سال 1376 مستفاد می گردد، آن است که وجوه مذکور یا سند تعهدآور، ارتباطی با حق سرقفلی که در ماده (6) قانون مورد بحث قرار گرفته است، ندارند. 3- اقدامات فوق در صورتی مورد عمل قرار می گیرند که پرداخت وجه از طرف مستأجر به موجر یا تسلیم سند تعهدآور، در سند رسمی یا عادی اجاره قید شده باشد و یا از طرف موجر نزد مقام قضائی یا دادگاه مرجوع الیه عنوان گردد. البته امکان دارد که تأدیه وجه یا تسلیم سند تعهدآور از طرف مستأجر به موجر، در قرارداد اجاره درج نشده باشد یا از طرف موجر اعلام و عنوان نگردد، ولی مستأجر مدعی پرداخت وجه یا ارائه سند تعهدآور به موجر باشد؛ لذا مستأجر جهت اثبات ادعای خود و احقاق حق می تواند طبق ماده (5) قانون سال 1376 که در ذیل آمده است، اقدام کند؛ ولی هرگونه اقدام یا ادعای حقی از طر&#
